Земля как значимый актив - Морские вести России

Земля как значимый актив

06.02.2015

Морские порты

Земля как значимый актив

В связи с принятием в конце 2007 года федерального закона «О морских портах» Федеральное агентство морского и речного транспорта было наделено полномочиями собственника в отношении федерального имущества в морских портах, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за подведомственными ему  организациями. Ранее эти полномочия осуществляло Росимущество и его территориальные органы.

Константин Стасюк, заместитель руководителя Росморречфлота

Жизнь подтвердила правильность решения о делегировании полномочий собственника отраслевому органу власти. Во всех портах в настоящее время ФГУП «Росморпорт» заключены долгосрочные договоры аренды, арендная ставка по которым определена на основании рыночной оценки с ежегодной индексацией на уровень инфляции и возможностью пересмотра по требованию арендодателя не чаще одного раза в три года.

Таким образом, договоры аренды создали базис для стабильной работы стивидорных компаний и для привлечения долгосрочных инвестиций в портовую инфраструктуру в рамках государственно-частного партнерства.

Вместе с тем земля под объектами транспортной инфраструктуры является значимым активом, без вовлечения которого в хозяйственный оборот невозможно выстраивать полноценную долгосрочную инвестиционную политику, а, например, заключение концессионных соглашений вообще невозможно.

В связи с этим работа, направленная на сосредоточение в отраслевом органе власти всех необходимых правовых инструментов для полного и эффективного осуществления полномочий собственника в отношении федерального имущества, была продолжена.

 

Новые полномочия

В апреле 2013 года Правительством РФ было принято постановление № 388 «О внесении изменений в Положение о Федеральном агентстве морского и речного транспорта», по которому Росморречфлот был наделен новым набором полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

В частности, для размещения объектов инфраструктуры морских и речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей России Росморречфлот вправе:

-         проводить изъятие путем выкупа для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

-         резервировать земли;

-         подготавливать документацию по планировке территории и обеспечивать подготовку такой документации в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

-         заключать договоры о выкупе земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, находящихся на выкупаемых земельных участках, в федеральную собственность, а также заключать с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества договоры, предусматривающие возмещение убытков в связи с изъятием указанного недвижимого имущества;

-         предоставлять земельные участки, которые находятся в федеральной собственности;

-         предварительно согласовывать места размещения объектов инфраструктуры морских портов, речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей РФ;

-         образовывать земельные участки из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности, регистрировать на них право собственности РФ.

В целях решения проблемных вопросов передачи полномочий от Росимущества Росморречфлоту с руководством Росимущества был проведен ряд совещаний, на которых были приняты решения по организации взаимодействия двух федеральных органов государственной власти в «переходный» период.

Принятые решения нашли свое отражения в протоколах соответствующих совещаний.

В частности, было определено, что Росморречфлот осуществляет:

-         предоставление земельных участков заявителям независимо от их категории (и государственным, и частным организациям) и не только расположенных в границах морских портов и на территории речных портов, но и расположенных в иных местах в целях строительства вновь создаваемых объектов инфраструктуры морских портов, речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей (исходя из целевого предназначения земельного участка);

-         пролонгацию действующих договоров аренды земельных участков, заключенных ранее территориальными управлениями Росимущества, и их досрочное прекращение по соглашению сторон путем заключения дополнительных соглашений к ним;

-         получение платежей за пользование земельными участками, поступающих в доход федерального бюджета по кодам бюджетных классификаций, присвоенным Росморречфлоту. 

В целях избежания возможных недоразумений с налоговыми органами территориальные управления Росимущества должны были проинформировать арендаторов об изменении реквизитов для осуществления платежей и целесообразности подписания дополнительных соглашений к договорам аренды, согласно которым сторона арендодателя меняется с соответствующего территориального управления Росимущества на Росморречфлот.

 

Регламент взаимодействия

Росимущество направило соответствующие поручения в свои территориальные управления с указанием на исполнение положений постановления Правительства РФ от 30 апреля 2013 года № 388 с учетом протоколов состоявшихся совещаний.

Вместе с этим Росморречфлотом были  разработаны и направлены информационные письма в подведомственные Агентству организации, разъясняющие полномочия Росморречфлота касательно порядка образования земельных участков и получения их под строительство. Был разработан специальный регламент по учету и выдаче доверенностей на регистрацию права Российской Федерации на земельные участки.

В соответствии с данным регламентом по обращениям организаций по состоянию на 20.06.2014 было выдано 20 доверенностей на регистрацию права собственности РФ на более чем 60 земельных участков. На 10 земельных участков Росморречфлотом были получены свидетельства о регистрации права собственности РФ. На основании обращений юридических лиц Росморречфлотом было выпущено 30 распоряжений о предоставлении им земельных участков.

Разработаны и в настоящее время проходят согласования в Росморречфлоте в целях последующего направления на утверждение в Минтранс России административные регламенты по предоставлению Росморречфлотом государственных услуг – предоставление земельных участков в аренду, в постоянное бессрочное пользование.

Ведется работа по оформлению трехсторонних соглашений между территориальными управлениями Росимущества, Росморречфлотом и арендаторами в части оформления перехода прав и обязанностей арендодателя по ранее заключенным Росимуществом договорам аренды земельных участков от Росимущества к Росморречфлоту.

С целью ускорения процедуры переоформления договоров подведомственным Росморречфлоту организациям дано поручение с 01.07.2014 провести перевод всех платежей за пользование федеральными земельными участками на лицевые счета Росморречфлота.

На основании сведений, полученных из  администраций морских портов, проводится инвентаризация земельных участков, находящихся в границах морских портов. Полученная информация позволит создать внутреннюю единую информационную базу относительно всех земельных участков, распоряжение которыми осуществляет Агентство.

Росморречфлотом также проводится работа по защите имущественных интересов России в отношении федеральных земельных участков, относящихся к компетенции Агентства, и создается соответствующая судебная практика

По итогам годового опыта применения постановления № 388 можно с уверенностью констатировать, что оно нуждается в доработках и дополнениях, так как отдельные его позиции формируют юридические коллизии.

Одной из фундаментальных проблем в сфере применения постановления является то, что в нем не определено, наделен ли Росморречфлот полномочиями по отчуждению земельных участков в собственность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В постановлении также отсутствуют положения, закрепляющие полномочия Росморречфлота по предоставлению земельных участков через торги.

Также нет единого понимания касательно формирования цены за пользование земельными участками, предоставляемыми на период строительства. В то же время в постановлении отсутствует прямая ссылка на полномочия Росморречфлота по организации и проведению процедуры независимой оценки по земельным участкам.

В связи с этим Росморречфлотом в текущем году был подготовлен и направлен в Минтранс России  проект постановления Правительства РФ о внесении изменений в Положение о Федеральном агентстве морского и речного транспорта, конкретизирующий полномочия, не нашедшие полного отражения в 388-м постановлении.

В частности, предлагается дополнить Положение о Росморречфлоте полномочиями по распоряжению земельными участками посредством реализации на торгах, правом заключать от имени Российской Федерации договоры купли-продажи федеральных земельных участков, находящихся в границах морского порта, в речных портах. Предполагается также наделить Росморречфлот полномочиями по контролю за использованием по назначению и сохранностью земельных участков, распоряжение которыми осуществляет Росморречфлот, правом на подписание от имени РФ соглашений по частным сервитутам, а также правом обращаться от имени РФ в юрисдикционные органы за защитой имущественных прав в отношении земельных участков, распоряжение которыми осуществляет Росморречфлот.

Вместе с тем в связи с недавним принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» отдельные положения проекта постановления потребуют доработки, в частности вопросы порядка организации проведения торгов, установления сервитута, мены земельных участков, предоставления земельных участков в безвозмездное пользование.

 

Заключение

В связи с изложенным предлагается:

1. Организовать проведение совещания с Росимуществом и с Росреестром в целях решения проблемных вопросов, выявившихся в ходе реализации полномочий по распоряжению федеральными земельными участками, и подготовить предложения по их решению.

2. Откорректировать с учетом изменений, внесенных в Земельный кодекс РФ (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»), проект постановления РФ о внесении изменений в Положение о Росморречфлоте.

3. Подготовить и направить на утверждение в Минтранс России проекты административных регламентов по предоставлению Росморречфлотом государственных услуг – предоставление земельных участков в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование.

 

Морские вести России №12 (2014)

Баннер
6MX
Справочник Речные порты России 2019
Журнал Транспортное дело России